Der Vermieter ist regelmäßig nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, selbst wenn dieser einen Nachmieter stellt. Ausnahmen können sich aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. Dabei kommt es auf eine Interessenabwägung an. Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung, wenn sein berechtigtes Interesse daran das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrags erheblich überragt. Ein schutzwürdiges Interesse des Mieters kann z. B. bei einer schweren Erkrankung, einer nicht vorausgesehenen beruflichen Versetzung oder einer erheblichen Verkleinerung des Haushalts (z. B. nach Ehescheidung) in Betracht kommen. Die Gründe dürfen aber nicht schon bei Mietvertragsabschluss absehbar gewesen oder vom Mieter selbst herbeigeführt worden sein (z. B. selbst gewählter Arbeitsplatzwechsel).
Hinzukommen muss, dass ein Festhalten am Vertrag für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Daran fehlt es regelmäßig bei nur noch kurzer Restmietzeit. Soweit es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, der der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten unterliegt, wird in den seltensten Fällen ein Härtefall vorliegen. Anders liegt es bei einem mehrjährigen Zeitmietvertrag oder wenn ein mehrjähriger Verzicht auf die Kündigung vereinbart wurde.
Weiterhin setzt der Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung voraus, dass der Vertragsschluss mit dem gestellten Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist. Dazu ist zunächst erforderlich, dass der Nachmieter vorbehaltlos für die verbleibende Mietzeit in den bestehenden Vertrag eintritt. Auf eine Änderung der Vertragsbedingungen muss sich der Vermieter nicht einlassen. Ferner muss der Ersatzmieter nach seinen persönlichen Verhältnissen für den Vermieter zumutbar sein. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, wobei jedoch keine übertriebenen Anforderungen zu stellen sind. Der Nachmieter muss etwa sichere Einkommensverhältnisse haben. Der Vermieter braucht auch eine erheblich stärkere Belegung der Wohnung nicht zu akzeptieren.
