Mietverhältnisse, die nicht auf bestimmte Zeit befristet sind, enden, wenn Mieter oder Vermieter wirksam gekündigt haben.
- Form der Kündigung
Die Kündigung muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Das bedeutet, dass die Kündigungserklärung eigenhändig unterschrieben sein muss. Die Schriftform kann nur durch eine notarielle Beurkundung oder die elektronische Form, bei der der Erklärende seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur zu versehen hat, ersetzt werden; die Kündigung per einfacher E-Mail ist unzulässig. Ein Vertreter muss seine Vollmacht nachweisen. Sind an dem Mietverhältnis mehrere Personen beteiligt - z. B. Eheleute -, so kann die Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden.
Im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund muss der Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden; darüber hinaus müssen auch bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter die Gründe für dessen berechtigtes Interesse (vgl. unten) im Kündigungsschreiben genannt werden. Kündigt der Vermieter, soll er den Mieter ferner auf Form und Frist des Widerspruchsrechts nach der Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) hinweisen (vgl. unten).
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Kündigungsfristen
Ein Mietverhältnis kann ordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt also fast drei Monate. Wenn der Mieter mindestens fünf Jahre in der Wohnung gewohnt hat, verlängert sich diese Frist für den Vermieter auf sechs Monate, bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate (§ 573 c Abs. 1 BGB).
Maßgebend ist nicht das Absenden, sondern der Zugang der Kündigung beim Vermieter oder Mieter. Es empfiehlt sich daher, die Kündigung per Einwurfeinschreiben (nicht per Einschreiben mit Rückschein!) zu schicken oder persönlich abzugeben und quittieren zu lassen. Geht die Kündigung verspätet zu, wird sie dadurch nicht etwa unwirksam; es verschiebt sich lediglich der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses um einen Monat.
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Kündigungsschutz des Mieters
Der Vermieter kann dem vertragstreuen Mieter nur dann wirksam kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Einschränkungen des Kündigungsschutzes gelten bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist, bei Einliegerwohnungen und besonderen Mietverhältnissen.
Die Gründe, aus denen sich das berechtigte Interesse des Vermieters ergibt, müssen bereits im Kündigungsschreiben genannt sein. Nicht erwähnte Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie erst später entstanden sind. Wann im Einzelnen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, ist beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB geregelt. Hiernach ist ein berechtigtes Interesse z. B. gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde und dadurch erhebliche Nachteile erlitte.
Neben diesen Beispielen sind auch andere Gründe denkbar; sie müssen aber in ihrer Bedeutung von gleichem Gewicht sein. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist unzulässig.
- Sozialklausel - Widerspruchsrecht des Mieters bei besonderen Härtefällen
Selbst wenn der Vermieter die Kündigung rechtswirksam ausgesprochen hat, kann ihr der Mieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel). Eine besondere Härte liegt insbesondere dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Es sind aber auch andere Gründe denkbar, so z.B. hohes Alter oder schwere Krankheit; maßgebend sind jeweils die Umstände des Einzelfalls.
Die Voraussetzungen und die Durchführung des Widerspruchs sind im Einzelnen in den §§ 574 ff. BGB geregelt. Insbesondere muss der Mieter wissen, dass der Widerspruch schriftlich erklärt werden und das Widerspruchsschreiben spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugegangen sein muss. Wenn allerdings der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat, kann der Mieter den Widerspruch auch noch später - bis zum Schluss des ersten Termins eines Räumungsrechtsstreits - einlegen.
Die Sozialklausel gilt nicht bei Zeitmietverträgen. Auf die Sozialklausel kann sich der Mieter nicht berufen, wenn er selbst gekündigt hat, oder wenn der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.
- Die außerordentliche fristlose Kündigung
Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Fristen beenden, wenn dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§§ 543, 569 BGB; Beispiele: Nachhaltige Störung des Hausfriedens, schwere Beleidigungen, Bedrohungen und tätliche Angriffe).
Weitere Informationen zum Mietrecht enthält die Informationsbroschüre "Tipps für Mieter und Vermieter", die Sie kostenlos vom Verwaltungsportal der Bayerischen Staatsregierung herunterladen können (siehe "Weiterführende Links").
